August 4, 2020

Giải cứu Condotel giữa ‘mùa bão corona’

Pháp lý và quản lý nếu đã được đề cập nhiều thì đó chưa phải là cái gốc. Cái gốc nằm ở cách hiểu chưa thấu, cách làm chưa bài bản, lại có vẻ vội vàng tranh thủ kiểu ‘chưa đi đã chạy’ trước một hoạt động kinh tế du nhập rất cần bài bản. Vậy ta hãy xem bài bản đó là gì, lý lẽ về bối cảnh vận động và vận hành condotel thế giới có gì cần ghi nhận…

Thế giới coi condotel như bất động sản bình thường

Điều cần nói sớm là, nếu ở ta xếp condotel vào hoạt động du lịch thì thế giới họ xem đó là hoạt động bất động sản bình thường. Từ lâu họ xem các đơn vị hình thành trong đó cũng là chỗ ở, là nhà riêng cho người có điều kiện. Nhà riêng đó được mệnh danh là căn nhà thứ hai (second home) hoặc nhà để đi nghỉ (vacation home). Nhưng dù được gọi thế nào thì về bản chất, việc sở hữu và sử dụng đối với người chủ không khác gì căn nhà thứ nhất. Chút khác nếu có (và thường có) là ở đặc điểm ‘hơn một’ về vị trí và ý đồ ‘kép’ trong việc chọn mua.

Rõ hơn, chủ nhà có thể ở đó quanh năm (nghỉ dưỡng quanh năm), nhưng thường họ chỉ dùng để nghỉ một số ngày và cho khách du lịch thuê thời gian còn lại. Nói chung, chủ nhà có toàn quyền định đoạt, không bị hạn chế bởi quyền sở hữu và cư trú, trừ phi có sự ràng buộc bởi một hợp đồng khai thác (là quan hệ dân sự, tự nguyện).

Thoát thai từ ‘condominium’ và được khoác thêm chiếc áo ‘hotel’, nhưng về mặt pháp lý xây dựng, quá trình hình thành, sở hữu và tồn tại, condotel không khác gì condominium (sẽ đề cập ở đoạn sau). Các chủ dự án (developer) sau khi bán xong sẽ không còn là ‘ông chủ lớn’, ngoại trừ phần họ giữ lại để kinh doanh.

Giải cứu Condotel giữa ‘mùa bão corona’

Tuy nhiên, do đặc điểm có tính mục đích và được hoạch định trước, loại dự án này thường có có gắn thêm tên của nhà quản lý khai thác chuyên nghiệp như Four Seasons, Hilton, Trump, Wyndham… Việc bán các ‘unit’ cho khách đầu tư cũng sẽ có điều kiện ưu tiên cho khai thác theo một hợp đồng riêng với nhà quản lý. Hợp đồng này dựa trên cơ sở đối tác và thường có thời hạn 10 năm, có điều kiện tái tục, và nếu không được tái tục thì chủ sở hữu sẽ nhận lại unit để tuỳ nghi sử dụng.

Condotel thế giới không có việc khống chế ’50 năm’, không có điều kiện ‘cấm ở’. Không có sự khuôn định hay phân lập (theo luật) đó là ‘bất động sản du lịch’ với chế định đặc thù, ngoại trừ hoạt động khai thác sau khi hoàn tất. Việc hình thành dự án, bán hàng, sở hữu và sử dụng, đều dựa trên cùng hành lang pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản như condominium, hoặc townhouse complex, apartment, hotel… Bởi, thế giới họ phân các hoạt động chuyên ngành theo chức năng nghề nghệp. Ví dụ, REIT (tổ hợp đầu tư bất động sản) thì không phải ‘developer’ và không là ‘contractor’; họ làm chủ nhiều loại bất động sản như khách sạn, shoping center, v.v… nhưng thường không làm dịch vụ, không là nhà quản lý khai thác chuyên nghiệp. Condotel cũng vậy, ông chủ đất hay ‘developer’ sẽ không ôm từ A tới Z.

Câu chuyện ở Việt Nam

Câu chuyện condotel tại Việt Nam cứ lình xình và ồn ào do đâu? Do việc khống chế sở hữu ’50 năm’ và ‘cấm ở’; do ta bó chung (không hợp lý) hoạt động kinh doanh bất động sản với du lịch, do ta chia tách (khiên cưỡng) đất ở với đất làm du lịch, do có nhiều đầu mối quản lý mà ít đầu trách nhiệm. Trước nhu cầu cuộc sống, cơ hội kinh doanh, bối cảnh kinh tế không ngừng vận động cho yêu cầu phát triển bắt kịp… thì tại sao ta phải rườm rà, kín kẽ đến ngưng trệ như vậy có lẽ là câu hỏi khác.

Việc gì phải khống chế chỉ ‘50 năm’ cho một condotel, trong khi các bất động sản khác xây dựng kế đó như chung cư condo, chung cư apartment, thậm chí ‘hotel’ hay ‘serviced apartment’, lại được ‘lâu dài’. Bản chất giao dịch bán mua condotel đâu khác gì mua bán căn hộ condo chung cư. Việc khống chế 50 năm tưởng ràng buộc chủ dự án ‘thuê đất’, hoá ra sẽ bị đẩy nhanh sang người mua căn hộ, và luôn ngắn hơn 50 năm. Vả lại, có chăng sự ‘bất cân xứng’ giữa một bên kinh doanh nhà dựa trên ‘đất thuê’ với một bên kinh doanh nhà dựa trên đất mua (?).

Mặt khác, chủ dự án có thể sẽ rút lui sớm, vậy sau 50 năm tính sao? Công trình có bị ‘đập bỏ’ và chủ căn hộ có bị truất quyền sở hữu? Vậy có bất định, có rủi ro, và điều gì là hấp dẫn? Từ đây, tôi xin gợi lên vài ý cần cân nhắc: Có cần thiết đặt ra và áp đặt “tuổi thọ” cho loại bất động sản condotel? Nếu condotel được xây trên ‘đất thuê’ thì cơ sở nào lý giải cho việc kinh doanh nhà? Việc kinh doanh nhà mà không được tách bạch với hoạt động kinh doanh du lịch vậy có nhập nhằng?

Bởi, sự tách bạch về chức năng, lãnh vực, giới hạn của mảng việc đang bàn sẽ rất cần thiết cho hướng hoá giải. Rõ hơn, cần tách hoạt động kinh doanh mét vuông sàn ra khỏi cơ chế sử dụng đất du lịch. Nếu đất du lịch không phải là đất ở thì không được kinh doanh mét vuông sàn. Chẳng hạn, nếu đất ven biển đã được quy hoạch là đất du lịch thì không được xây nhà để bán, doanh nghiệp chỉ có thể thuê 50 năm xây khách sạn và tự khai thác.

Cần thêm câu hỏi ai đầu tư và sẽ sống chết với condotel. Đó có phải các công ty bất động sản? Không! Vì như đã nói, sau khi bán xong họ có thể rút sớm. Chính người mua và sở hữu các mét vuông sàn ở đó mới là người ở lại và sống chết với ‘sự nhiệp’ condotel. Những người chủ thật sự này (hầu hết là công chúng) lại còn bị làm khó ‘không được ở‘ chỉ vì cái hộ khẩu mới lạ. Nhưng nếu không hộ khẩu họ có bị cấm ở? Không! Vậy có chăng việc to chuyện hộ khẩu chỉ là sợi dây rào bâng quơ cho có? Bởi, đã là căn nhà thứ hai thì cần gì hộ khẩu? Vậy việc lo ngại tiện ích hạ tầng bị quá tải chỉ là sự cả lo không cơ sở.

Cần cách nhìn mạch lạc

Các ràng buộc bất hợp lý, không hợp thời, cùng với làn sóng triển khai ồ ạt nhiều năm qua trước cơn khát đầu tư trong điều kiện chưa thấu hiểu đã gây ra các hậu quả nhãn tiền. Không ít người mất tiền, kẻ vỡ nợ, vi mô vỡ trận, vĩ mô bối rối lúng túng… Tình thế lại có thể tăng nặng vào 2020 trước đại dịch cúm Covid 19.

Đã vậy, có  công ty còn “vận dụng” các quy định thiếu logic kia để cài thêm cái vòng kim cô cho người mua condotel, bằng cách buộc họ phải tham gia vào một hợp đồng uỷ thác với điều khoản sau khi mua phải giao lại bên bán chăm sóc căn hộ “vô điều kiện và không huỷ ngang”. Thế nghĩa là… ‘mút chỉ’?!  Sao lạ vậy? Nếu sau một thời gian tôi giao anh khai thác mà không hiệu quả hoặc lỗ lã thì tôi chịu chết à! Vậy đấy, lại thêm một tầng nấc có quyền ‘rào và cấm’ thì chắc condotel sẽ dễ bị… ‘teo’.

Bàn về condotel, ta cũng nên hiểu qua về condominium (condo), nên có sự phân biệt các loại căn hộ theo đặc điểm riêng. Theo đó, condo là căn hộ trong một khu phức hợp có đủ các tiện ích mua sắm và sinh hoạt dành cho cư dân. Condo là căn hộ được người mua sở hữu, còn apartment (hay flat) thì không, vì đó là căn hộ kinh doanh cho thuê. Condo có HOA (home owner’s association) lo việc quản trị, còn apartment do chủ toà nhà quản lý. Như vậy, về khía cạnh sở hữu và đặc thù, cần hiểu condotel là biến thể của condo và serviced apartment là biến thể của apartment. Hai loại sau không có sở hữu đơn vị.

Condotel được phát triển tại các vị trí đắc địa, đặc biệt là các vùng biển, nhưng không nhất thiết chỉ có tại vùng biển mà còn tại các hạ lưu sông, triền núi, hoặc nằm sâu trong phố, nơi có công viên và tiện ích công cộng. Condotel là loại căn hộ lưỡng dụng, được phát triển để bổ sung và làm phong phú lãnh vực ‘hospitality’, là nguồn tiếp trợ bên cạnh khách sạn truyền thống và serviced apartment.

Một lần nữa, để ‘giải cứu’ codotel, có lẽ sẽ cần một sự nhìn nhận lại mạch lạc, rằng codotel là hoạt động kinh doanh bất động sản, cần quyền sử dụng đất lâu dài, dân mua căn hộ cần được sở hữu lâu dài, trừ người nước ngoài. Chủ dự án muốn dựng bảng “condotel” phải cần có đối tác quản lý vận hành và khai thác chuyên nghiệp. Chính đối tác này cùng chủ sở hữu các mét vuông sàn mới là đối tượng làm du lịch.

Với một đất nước hiền hoà, có lắm sông nhiều hồ và rừng núi trải dài từ bắc chí nam, với 3300 km bờ biển đẹp và thuận lợi để phát triển condotel, thế nhưng tôi chắc mai kia condotel sẽ không chỉ mọc lên dọc biển. Xu thế bất động sản này tuy đã cũ nhưng còn thời sự tại Việt Nam và đang cần được giải cứu…

Tags: in Giải Trí
Banner
Related Posts

【ENGSUB Full】《王牌对王牌》第1期20160129 完整版: 跑男团PK挑盟团 李晨冰冰深情拥抱【浙江卫视官方超清1080P】王祖蓝 白百何

May 9, 2020

May 9, 2020

◘ 欢迎订阅浙江卫视YouTube官方频道Subscribe Our YouTube Channel: ◘ 欢迎订阅我们的社交平台 获取更多精彩节目内容信息 Subscribe Our Social Media ⇣ ⇣ ⇣ ⇣ ⇣ ⇣ 《浙江卫视中国蓝》官方FB页面Zhejiang TV...

Các Tình Huống Hài Nhất Của Running Man Phần 23

January 24, 2020

January 24, 2020 6

My Facebook : Video : Xem tin tức về Running Man : www.yeukpop.com Donate : . Nếu thấy kênh hay...

[RADIO STAR] 라디오스타 – Seo Kang-joon's abdominal muscles open! 20160608

March 18, 2020

March 18, 2020

Seo Kang-joon’s abdominal muscles open! ▶ Playlist for THIS episodes → ▶ Click below for the latest “Radio Star” clips...

"Party" by Pink Nose Light (Apink & Ji Seok Jin) [Running Man Ep 468]

February 10, 2020

February 10, 2020

Full episodes can be found on KOCOWA 👀 Want to watch on your phone? Install our app ▶ ⚠️ Our...

[Animation Runningman] Ep.34 Gaining Ground Pt.3

March 28, 2020

March 28, 2020

Ep.34 Gaining Ground Pt.3 After eliminating DV2, Liu, Miyo and Kuga go for a counterattack. However, Charming Gold looks closely...

‘Siêu ủy ban’ và chuyện vốn cho đường sắt

February 28, 2020

February 28, 2020

Hôm qua, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã chủ trì cuộc họp Thường trực Chính phủ về giao ngân sách...

Song Ji Hyo Lại Bị Đối Xử Bất Công Trong Running Man EP 423 – Song Ji Hyo Has Been Treated Unfairly

May 28, 2020

May 28, 2020 29

Running Man EP 423 – Song Ji Hyo Has Been Treated Unfairly Song Ji Hyo không được chuẩn bị áo...

[HOT CLIPS] [RUNNINGMAN] | SUNNY's "Abracadabra of BrownEyedGirls" Dance!(ENG SUB)

February 2, 2020

February 2, 2020

“RUNNINGMAN” which is aired in Korea On SEPTEMBER 1st, 2019. EP. 466-2 Sunny’s dance is perfect. Her Arrogant Dance is...

[Old Video]Jong Kook and Ji Hyo fighting again in Runningman Ep. 398 (EngSub)

March 15, 2020

March 15, 2020

“RUNNINGMAN” which is aired in Korea On APRIL 30th, 2018. #RUNNINGMAN #JeonSoMin ———————————————————————————————————- [Seoul Broadcasting System] Copyrightⓒ 2017-2019 By SBS....

[Vietsub] Những khoảng khắc thật Suho của Sehun cùng Jaesuk và Kwang Soo – BUSTED EP 06

February 12, 2020

February 12, 2020

Hãy tạo tài khoản và xem trên Netflix để ủng hộ Sehunie! Engsub and cut video by Korean Show Vietsub...

.Sau khi ‘bị buộc’ rời khỏi Running Man, Song Ji Hyo quyết định cách ly với thế giới bên ngoài

January 31, 2020

January 31, 2020

Sau khi ‘bị buộc’ rời khỏi Running Man, Song Ji Hyo quyết định cách ly với thế giới bên ngoài...

Chạy Đi Chờ Chi | Tập 1 FULL | 7 Thánh nhây xuất trận – Ai là người khai pháo chiến thắng đầu tiên?

April 21, 2020

April 21, 2020

“Chạy Đi Chờ Chi” kênh Youtube chính thức – “Chạy Đi Chờ Chi” – Running Man Vietnam được phát sóng...

'대세 소녀들' 세정·미주 등장에 삼촌팬들 열광 《Running Man》런닝맨 EP445

February 7, 2020

February 7, 2020

Running Man 런닝맨 EP445 20160821 SBS 구구단의 세정과 러블리즈의 미주가 등장하자 삼촌팬들은 열광하는 모습을 보인다. Running Man is a Korean...

Khi #SongJiHyo "Cõng Trên Lưng" Ngược Lại #KangGary – Running Man (Vietsub) Full💚HD

January 26, 2020

January 26, 2020 1

Tuy hơi trễ nhưng giờ mới có điều kiện và kiến thức nên mình mới làm trên Youtube này. ✍...

Các Tập Phim Running Man Được Đánh Giá Cao Về Sự Hài Hước

January 21, 2020

January 21, 2020 4

Với trò chơi xé bảng tên là chủ chốt Running Man đã tạo nên thương hiệu riêng của mình và...

Comments
Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *